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Capacité d'emprunt
Estimez ce que vous pouvez emprunter, puis découvrez comment répartir idéalement votre budget entre résidence principale, investissement locatif et épargne.
Bilan d'endettement
Répartition idéale
Ces enveloppes portent sur vos revenus, pas sur votre capacité restante : c'est une cible idéale. Si vous remboursez déjà des crédits, ils s'imputent sur ces montants.
Comprendre le calcul
Ce que le chiffre ne dit pas
Un simulateur vous donne un plafond. Une banque, elle, décide d'un dossier. Voici ce qui sépare les deux.
D'où vient la règle des 35 %
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques de ne pas dépasser 35 % de taux d'effort, assurance emprunteur comprise. Ce n'est pas un usage commercial mais une norme contraignante : les établissements ne peuvent y déroger que sur 20 % de leur production trimestrielle, réservés en priorité à l'achat d'une résidence principale et aux primo-accédants.
Autrement dit, si vous dépassez ce seuil, votre dossier ne se négocie pas : il entre en concurrence avec les autres dérogations de la banque. Mieux vaut construire un plan qui tient sous les 35 %.
L'assurance emprunteur change le résultat
Le calcul ci-dessus porte sur la mensualité de crédit seule. Or le taux d'effort réglementaire inclut l'assurance, qui représente en général 0,10 % à 0,50 % du capital emprunté par an selon l'âge, l'état de santé et la profession. Sur 200 000 € empruntés, cela va d'une vingtaine à plus de quatre-vingts euros par mois.
Concrètement, votre capacité réelle est inférieure de 5 à 15 % au montant affiché. C'est aussi le poste sur lequel il reste le plus de marge : la délégation d'assurance, c'est-à-dire le fait de ne pas prendre le contrat de la banque, permet souvent de diviser ce coût par deux à garanties équivalentes.
Ce que la banque regarde en plus du taux d'endettement
- Le reste à vivre. 35 % d'endettement sur 3 000 € de revenus ne pèse pas comme 35 % sur 8 000 €. La banque vérifie ce qu'il reste par personne au foyer une fois l'échéance payée.
- Le saut de charge. Passer d'un loyer de 700 € à une mensualité de 1 300 € inquiète davantage qu'un passage de 1 100 € à 1 300 €, même endettement final.
- La tenue des comptes. Découverts répétés, incidents de paiement ou crédits à la consommation en cascade pèsent plus lourd qu'un taux d'endettement légèrement élevé.
- L'apport. Il couvre habituellement les frais de notaire et de garantie, soit 8 à 10 % dans l'ancien. Un dossier sans apport reste possible, mais il se paie en taux.
- La stabilité professionnelle. CDI confirmé, ou trois exercices pour un indépendant.
Un exemple. Un couple gagne 4 500 € nets par mois et rembourse 350 € de crédit auto. Sa capacité maximale est de 1 575 € (35 %), dont il reste 1 225 € pour un prêt immobilier. Sur 25 ans à 3,5 %, cela représente environ 245 000 € — mais une fois l'assurance déduite, plutôt 225 000 €.
Solder le crédit auto libérerait 350 € de mensualité, soit près de 70 000 € de capacité supplémentaire. C'est souvent le premier arbitrage à étudier, bien avant de négocier un dixième de point sur le taux.
Pourquoi une répartition idéale, et pas seulement un maximum
Emprunter le maximum possible pour sa résidence principale immobilise toute la capacité d'endettement d'un foyer, parfois pour vingt-cinq ans. C'est le schéma le plus répandu, et celui qui bloque le plus de projets par la suite.
La répartition proposée plus haut — 20 à 25 % pour la résidence principale, 10 à 15 % pour l'investissement locatif, 20 % d'épargne — vise autre chose : conserver la capacité d'acheter un bien locatif, dont le loyer rembourse une partie de l'échéance. L'effort d'épargne réel y est bien moindre que la mensualité, et le patrimoine se construit en parallèle du logement.
Ces pourcentages sont une cible, pas une règle : ils varient selon l’âge, les revenus, la fiscalité et les projets de chacun.